貸付用不動産の評価方法の見直し
令和８年度税制改正大綱
― 貸付用不動産の評価方法の見直し ―
令和7年12月19日、自由民主党および日本維新の会から「令和8年度税制改正大綱」が公表されました。今回は、その中から「税負担の公平の確保に向けた是正」の一つとして掲げられた、貸付用不動産の評価方法の見直しについてご紹介します。
相続税・贈与税における不動産評価については、近年、実際の市場価格と相続税評価額との乖離が問題視され、段階的に見直しが進められてきました。これまでにも、地積規模の大きな宅地の評価、小規模宅地等の特例（貸付事業用宅地等）の見直し、居住用区分所有財産（いわゆるタワーマンション）の評価見直しなどが行われています。
今回の税制改正大綱では、これらに続くものとして、相続税法の時価主義の下、貸付用不動産についても市場価格との乖離の是正を図るとの方針が明確に示されました。
具体的には、被相続人等が課税時期前5年以内に、対価を伴う取引により取得または新築した一定の貸付用不動産については、従来の路線価等による評価ではなく、課税時期における通常の取引価格に相当する金額（いわゆる時価）で評価することとされています。
これは、相続直前に賃貸不動産を取得することで相続税評価額を大きく引き下げるといった手法について、一定の歯止めをかける趣旨といえます。
もっとも、すべてを時価評価とするものではなく、課税上の弊害がない限り、取得価額を基に地価の変動等を考慮して計算した金額の80％相当額で評価することも可能とされており、一定の配慮も示されています。
今回の見直しは、ただちにすべての貸付用不動産の評価額が引き上げられるものではなく、税負担の公平を著しく損なうケースの是正を目的としたものです。今後は、相続対策としての不動産取得について、評価額の引下げ効果のみを重視するのではなく、保有期間や運用実態を踏まえた、より慎重な検討が求められることになりそうです。
今後、公表される法令や通達の内容を注視しつつ、必要に応じて個別にご相談いただければと思います。